공실 상가 홈택스에서 부가가치세 셀프 예정신고로 조기 환급 받기

작년 부동산 공부를 시작하고 첫 상가를 구입했다. 따박따박 월세를 받은 지 5개월 만에 공실을 경험하며 대출이자와 관리비 부담에 한 동안 밤잠을 설치기도 했다.

직장인으로 받는 월급이 없었다면 너무나 힘겨웠을 두 달을 버티고 다행히 새로운 임차인과 계약을 했다.

 

월급의 소중함을 다시금 느끼며, 짧은 기간 동안 초보 임대인으로 많은 걸 배울 수 있었다. 예를 들어, 지역 부동산신문(광주 사랑방신문)에 직접 광고하는 방법이나 부동산 소장님들에게 상가 브리핑하는 법, 한전에 전기사용계약서 변경 신청 온라인으로 제출하는 법까지 많은 걸 경험했다. 

 

지난주 2021년 1기 부가세 예정고지 국세청 우편물을 받고 상가 공실로 그동안 신경 안 썼던 홈택스에 다시 들어갔다.

초보 임대인이 되면서 월세 전자세금계산서 발행, 부가가치세 신고를 셀프로 홈택스에서 하다보니 기존에는 연말정산 서류 준비하러 일 년에 한 번 방문했는데, 작년부터 매 달 꼬박꼬박 출석 체크하며 홈택스와 부쩍 친해진 기분이다^___^

 

 

월세 부가가치세란?

▶ 상가 월세=월 임대료+부가세(월 임대료의 10%)

▶ 1월(전년 7~12월분/2기)과 7월(당해 1~6월분/1기) 확정신고/납부

▶ 단, 직전기 납부세액 30만원 이상인 경우 4월과 10월 예정 고지됨 (예정고지 금액은 직전기 납부세액의 50%)

 

 

2021년1분기 부가세 예정고지 우편물

 

예정고지는 법인은 제외되고 개인사업자에게만 적용되는 혜택이다. 개인사업자의 경우 일 년에 4번 매 분기마다 부가세를 신고/납부하기에는 번거로워, 분기 세액을 기존 납부세액 50%로 간주해 납부한 뒤 확정신고(1, 7월) 때 정확한 세액을 산출하는 것이다.

결국 개인과 법인 동일하게 일 년에 4번 세금을 납부해야 하는데, 개인사업자 편의를 위해 1, 3분기는 별도의 신고 없이 4, 10월에 예정고지로 대신하는 것이다. 이후, 확정신고(1, 7월) 때 정확한 세금을 신고해 기납부한 세액을 제외하고 납부하면 된다. 

 

올해 1분기 상가가 공실이었음에도 불구하고 작년 하반기 납부한 세액 기준으로 2021년 1분기 부가세가 예정 고지되었다. 7월 확정신고 때 정산할 수도 있지만, 몇 십만 원을 미리 내는 게 솔직히 너무 아까워 조금 번거로워도 홈택스에서 예정 신고를 했다. 만약, 작년과 비슷한 매출이라면 예정 고지된 금액에 맞추어 4월 25일까지 납부하면 된다. 

 

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#홈택스에서 부가가치세 셀프 신고하는 방법 

 

1.홈택스 홈페이지-신고/납부-부가가치세

올해 공인인증서가 폐지되면서, 카카오톡 지갑/PASS(통신사 인증)/페이코 등으로 간편인증할 수 있다. 참고로 스마트폰 홈택스(일명 손택스)는 아직 간편인증은 안되고, 공인인증서로 로그인해야 한다.

 

홈택스 부가가치세 신고 화면

 

 

2.일반과세자 중 정기신고(확정/예정)

2021년부터 8천만 원으로 일반 과세자 기준 금액이 개정되었다. 나는 처음 사업자등록을 할 때 일반 과세자로 등록해서 일반과세자 정기신고를 하고 있다.

 

일반과세자 예정신고

 

 

3.사업자등록번호 입력-공지사항 팝업창 확인

사업자등록번호를 입력하면 상호, 성명, 주소, 업태 등 사업자 세부사항이 자동으로 입력된다. 

공지사항으로 개인사업자이므로 예정신고 대상이 아니지만, 사업 부진이나 조기환급을 받기 위해 예정신고를 진행하는지 확인 팝업창이 뜬다. 

 

또한, 신고 기간 동안 매출이나 매입이 전혀 없다면 아래쪽에 있는 '무실적 신고'를 클릭하면 신고가 모두 끝난다.

상가 공실로 매출은 없었지만, 관리비와 전기료 납부로 매입세액이 있다면 조기환급을 받을 수 있기 때문에 무실적 신고를 하면 안 된다.

 

홈택스 공지사항 팝업

 

 

4.입력서식 선택

주업종 코드에 맞추어 자동으로 서식이 체크되므로 검토 후 다음으로 이동하면 된다.

 

홈택스 입력서식 화면

 

 

5.매입세액 중 세금계산서수취분 일반매입 작성하기

상가 공실로 매출세액이 없으므로, 위쪽 매출세액은 작성할 부분이 없다. 올해 초 작년 2기 부가세 신고할 때 처음이라 엄청 헤매면서 혼자 했던 기억이 새록새록 났다. 만약, 셀프로 신고한다면 홈택스에 소개된 유튜브 영상을 참고하길 추천한다. 나도 이 영상을 보며 첫 신고를 무사히 마쳤다.

 

매입세액 중 세금계산서

 

 

관리비 중 공용전기, 한전 전기료 그리고 월세 계약하면서 공인중개사 중개비를 전자세금계산서로 발급받은 상태여서, 전자세금계산서 불러오기를 하니 자동으로 계산되었다.

이때, 전자세금계산서 자료 조회하기로 꼭 검토해 볼 것!!! 나도 전자세금계산서 내역을 검토하다 보니 공인중개사 중개비가 잘못 기재되어 있어 부동산 소장님께 말씀드려 재발급 받았다. 이처럼 재발급 받아 이번 예정신고 때 누락된 세액은 7월 확정 신고할 때 입력할 수 있다.

 

부가세 공제가 가능한 항목들은 꼭 빠트리지 말고 미리미리 전자세금계산서를 받기를 추천한다. 참고로, 상가 매매할 때 법무사 등기비용도 세금계산서 발급이 가능하다.

 

매입 전자세금계산서 불러오기

 

 

6.국세환급금 계좌신고

납부할 세액이 마이너스로 표기되어 환급받을 금액이 있으므로 국세환급금 계좌신고에 계좌번호를 입력한다. 조기환급 신고 내역에 이상이 없으면, 신고기한으로부터 16일 이내에 지급된다고 한다.

 

환급계좌 입력

 

 

7.신고서 제출

입력한 내용이 맞는지 검토 후 신고서 제출하기 클릭한다.

Step2.신고내역 탭 사업자등록번호 조회로 정상 접수되었는지 마지막으로 확인하면 끝! 

 

신고서 제출하기

 

올해 초 첫 부가세 신고할 때는 작년 상가를 매매한 날짜(14일)와 월세날(4일)이 달라 전 임대인과 일할 계산한 월세가 있어 혼자 헤매다 거의 한 시간 걸려서 신고했었다. 두 번째 신고여서 그런지 5분 만에 완료~

 

뭐든지 처음이 제일 힘들고 한 번 경험하고 나면 별거 없는 거 같다.