[월부 팟빵] 재개발투자 장단점과 원칙 feat.투미 김제경소장님

2014년 결혼 준비를 할 때, 시어머님이 향후 육아를 도와주기로 하셔서 신혼집을 시댁 근처로 알아봤다. 그렇게 시댁 근처 입지 한 가지 조건만 보고 매수한 신혼집은 지난 7년 광주 불장속에서 우리 집 바로 앞 신축 대단지인 학동 아이파크가 몇 억씩 오르는 동안 꿋꿋하게 제자리를 지키고 있다😅😭  

 

'아이파크 2차 청약 당첨되면 이사가야지'라고 생각했는데, 청약 경쟁률이 너무너무 치열해서 포기 단계에 이를 즈음...

재개발 투자를 알게 되었고, 올해 들어 그동안 지지부진했던 학4구역 재개발 이주. 철거가 속도를 내고 있어 더욱 관심이 생겼다.

 

마침 월급쟁이부자들 팟캐스트에 재개발 전문가 김제경 소장님이 출연하셔서 재개발 투자에 대해 정리해 보았다.

 

 

우리집에서 본 학4구역 재개발현장 >.<

 

 

부동산 투자상품

• 아파트: '똘똘한 한채' 실거주하면서 투자하는 것 추천
• 빌라: 대지지분 소유권 명확하지 않아 활용도 떨어짐. 공공재개발 이슈로 주변 환경 개선 효과 누릴 수 있는 곳 추천
• 단독/다가구: 소유권 명확해 오히려 빌라보다 괜찮은 편
• 토지/상가
• 재개발/재건축

 

최근 다주택자들에 대한 부동산 규제가 강화되면서 재개발 투자가 주택수에 포함되지 않는 아파트 투자로 각광받고 있다. 만약 관리처분인가 나기 전 도로나 상가를 매입했다면 취득세 중과 없이 4.6% 세율이 적용되고 종부세 부담도 없다. 그래서 도로/토지, 상가, 무허가 건축물(일명 뚜껑) 같은 특수물건들이 핫함!

 

또한 대체주택특례조항(소득세법시행령 156조 4항)에 따르면, 관리처분인가가 난 입주권을 샀다면 1주택자라 하더라도 준공 시점으로부터 2년 이내 종전주택을 처분하면 돼서 기존 6개월 이내 처분 조건보다 일시적 2주택 비과세 혜택 기간이 상대적으로 길다. 단, 준공 이후 2년 내 입주하고 1년 이상 실거주해야 한다. 

 

 

출처: 사랑방신문 홈페이지

 

 

재개발은 노후화된 지역을 정비하는 사업으로 철근콘크리트 건물은 30년 이상, 기와/벽돌조는 20년 이상의 주택이 2/3, 연면적 60% 이상이 되어야 한다. 일반인이 쉽게 노후도를 확인하는 방법으로는 부동산플래닛 사이트에서 연차로 그 지역을 검색해 보는 것이다. 

 

재개발 단계

구역지정→추진위승인→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→관리처분→이주/철거 및 착공→준공

재개발투자 장점

• 안전마진 확보: 투자금액(분담금+프리미엄)과 근처 새 아파트를 비교해 미래가치 계산 가능
• 보유 부담 덜함: 이주철거 이후 토지분 재산세만 납부, 종부세(3년 정도) X 
• 대출조건: 등기 이후 6개월 이내 종전주택 처분(즉 준공 후 1년 6개월가량 여유)

 

재개발투자 단점

• 10년 이상 기간이 오래 걸림
• 투자금액 큼 ex. 서울 최소 4억, 성남 6억, 광명 3억 중반~5억

 

 

출처: unsplash

 

 

광주는 아직까지 리모델링 아파트는 거론되고 있지 않아서 잘 몰랐는데, 서울 수도권은 워낙 인구유입이 많다 보니 재개발/재건축뿐만 아니라 리모델링 아파트 관련 이슈도 꽤 있는 거 같다.

 

 

리모델링 아파트

• 완벽한 신축을 더 선호하므로 재건축투자가 바람직함
• 입주보다는 적절한 매도 타이밍에 파는 걸 추천
• 매도시점: 수직증축 이야기 나오면 바로, 수평증축은 건축심의 후 분담금액 나올 때

 

마지막으로 재개발투자 원칙 4가지는 부동산 다른 투자에도 일맥상통하는 부분이 있어 잘 기억해 두면 좋을 거 같다!

 

 

재개발투자 원칙 4가지

1. 세금을 고려한다 (세후 수익으로 계산)

2. 실거주할 수 있는 곳

3. 가능한 상급지

4. 조합설립인가 이후 들어갈 것